什么租赁物业经历28轮竞拍,溢价118%成交,租金还是市场3倍?

发表人:马六甲娃娃   2019-01-08 13:30 来源:氘氪网   0条回复   浏览358次   我要回复   文章分类:阅读

物业周边正常单间租金价格2200-2300元/月,竞拍方拿到物业成本价格2080元/月,改做长租公寓,成本如此之高,如何盈利?

深圳城中村后续物业出租价格走向如何?会一路飙升吗?“史上最激烈租赁物业” 竞拍结果

6月12日,次世代接到深圳同事反馈说深圳即将发生一场“史上最激烈租赁物业竞拍”,竞拍时间是6月25日,27号早上已经能够在深圳联合交易所看到最新的成交信息,最终成交方为深圳市新蓝图信息咨询有限公司。

什么租赁物业经历28轮竞拍,溢价118%成交,租金还是市场3倍?

招租结果信息公示

成交结果:

物业面积:10800㎡

租金底价:432000元/月(40元/平方米/月,不含税,每2年递增一次,递增8% )

成交租金:942000元/月(87.2元平方米/月)

如果按照地产溢价率来计算,这套物业最终成交溢价118.06%,从12家房企竞标以及最终高价成交来看,不难看出深圳租房市场的恐慌。

3大犀利问题

关于此次物业成交,早上也有一些朋友在群里提了几个关键性问题,同时这里也有一些对于此次成交物业的思考。

1 用面包的价格买了面粉,3倍于市场租金才能赚钱!

结果出来之后有人在问,“这个成交价格太高!成交方目的何在?图什么?”

此次成交的物业紧邻白石龙地铁站,距离深圳北站只有一站地铁,距离最近的魔方公寓万众城店开车20分钟,招标出租物业比地图上魔方公寓两家门店,万科泊寓门店位置都靠近市中心。

什么租赁物业经历28轮竞拍,溢价118%成交,租金还是市场3倍?

招标物业项目位置及周边公寓分布

发稿之前,我查询了魔方公寓和万科泊寓附近门店官网,了解到现在的公寓市场价格及对应公寓面积,并与在招租物业附近城中村普通出租房的租金价格做了简单对比,信息如下。

什么租赁物业经历28轮竞拍,溢价118%成交,租金还是市场3倍?

从以上租金情况来看,招租物业周边普通出租房,也就是石龙路地铁站普通出租房价格已经在2180-4600元/月,面积20-51㎡。如果按照20㎡的出租屋面积计算,房间价格也在2200-2300元/月。

对于新招租物业而言,我们也来算一笔账。租金做到6200元/月才赚钱

对于该物业,如果公摊按照20%计算,一个单间,套内面积为20㎡,实际面积加上外公摊面积,大约在24平米左右,乘以87元/月/平(成本租金价),等于2080元/月。也就是说,该农民房物业成本已经在2080元/月,不加后期任何装修改造成本,已经是周边正常出租房的价格。

对于企业而言,拿物业的目的是盈利,如果想赚钱,只能是提高租金,按照长租盈利测算模式来看,单间价格做到6200元/月的价格才能和现在的长租公寓盈利持平,从现在市场需求来看,很难,除非是高端公寓,但是高端公寓同样要投入更高的装修成本。

并且,该物业在招标过程中还约定了一个租金递增的条件,成交租金不含税,每2年递增一次,递增8% 。

想说深圳租金不涨,从这个案例来看,不可能,承租方都在为原始物业的房东累加交租,真正的租客怎么可能逃掉?

从企业意图来看,有业内人士判断称,之所以高价拿下该物业,可能是看好底层商铺的价值,商铺租金能够做到160元/月/平往上,就有不小的盈利空间,至于说上层公寓物业,相信公司会有自己的考量,可能会微利。

2 没有产权,消防没做完,压力不大吗?

此前发文章的时候,有读者也注意到了其中一个关键点,也是招租物业的要求之一“本物业未办产权手续,承租方需完成本物业消防手续,并由承租方承担费用,报名参加物业承租的承租方不得以租赁物业没有房产证、消防未验收、主体未验收向出租方提出赔偿(补偿)。”

从以上可以得出三点关键信息:

第一、成交物业没有产权手续。

第二、成交物业消防手续不完善,需要重新办理。

第三、出租方不接受以上两点的任何赔偿要求。

所以对于承租方来说,后期会有一定压力,一方面是产权,一方面是消防。

据深圳同事现场了解,首先,该物业初期已经做了主体消防,后期涉及到的问题会是二次消防,只要补充基础的灭火器、逃生标志、指示牌就可以;其次,深圳的厂房改公寓对于消防类问题要求极其严格,但是该物业性质为商住,最近两年,由于政策支持,商住房做公寓的消防落地不会过分严苛,只要按照要求做好,通过概率很高。

什么租赁物业经历28轮竞拍,溢价118%成交,租金还是市场3倍?

物业现场基础消防设施

什么租赁物业经历28轮竞拍,溢价118%成交,租金还是市场3倍?

物业现场基础消防设施

接下来是产权问题,有人说,该物业为历史遗留建筑,没有红本,一旦遇到旧改不会赔付。

挂牌信息显示,“租赁物业属于深圳市民治民乐股份合作公司集体资产,不存在产权争议纠纷、来源合法、属于历史遗留问题房产,目前尚未办理房屋产权证书,有权属说明。”

并且,招标信息在特别事项说明及风险提示中也强调,“若政府征收或城市更新出租方有权单方面解除租赁协议,承租方不得以此为由向出租人主张赔偿或补偿,因政府征收或城市更新造成承租方的一切损失由其自行承担。”

也有深圳当地资深公寓从业者表示“深圳的物业很多都没有红本,尤其是厂房性质的更多,好在这个物业是村委的物业,承租方后期在村里装修,办合同,走流程会相对方便。”

还有就是旧改赔付的问题,招租物业上已经明确列出旧改不赔付的说明,也就是说承租方是可以接受这一点的。

3 竞标的12家房企有谁?新蓝图又是谁?

此前有信息说有12家房企参与竞标,但是由于内部保密原则,目前尚不方便透露参投公司信息,但是热衷于深圳城中村旧改的万科泊寓是参与者之一,只是在最后一轮竞标中放弃了,最终由深圳市新蓝图信息咨询有限公司中标。

据现场人士反馈,现场竞拍异常激烈。该物业经过28轮报价,最终成交。最夸张的时候是现场出现跳价,有人直接跳了9万块钱,正常加价是1万标准加价。

深圳市新蓝图信息咨询有限公司是谁?

据知情人士透露,深圳市新蓝图公司报名之后直接参与竞拍,对外信息透露不多,从天眼查信息显示,公司背景和历史动作也十分简单,也有人质疑是空壳公司,背后有其它机构运作。

什么租赁物业经历28轮竞拍,溢价118%成交,租金还是市场3倍?

什么租赁物业经历28轮竞拍,溢价118%成交,租金还是市场3倍?

新蓝图公司在天眼查信息展示

回归到公司本身来看,有几点不容忽视。第一,新蓝图公司实力;第二,新蓝图公司对于租赁市场的一个乐观预估。

此前项目招标要求上明确提出:

1、意向承租方需在公告期内(以到账时间为准)缴纳保证金人民币1000万元至深圳联合产权交易所保证金账户。

2、中标后,承租方需向民乐股份合作公司缴纳人民币300万元作为租赁物的装修保证金,另外缴纳300万元作为租赁押金及预缴6个月租金。

3、因本物业建筑年限已久,为达到改造效果,承租改物业后投资强度需要达到人民币1500万元以上。

最终成交价为942000元/月,每年又有租金递增比例,实力不强的公司也没人敢去尝试。

其次,深圳万科城中村和富士康员工由于租金问题而产生的问题还没有得到妥善解决,现阶段该公司拿如此高价的租赁物业,对于市场而言,也是一阵恐慌。文章作者:马六甲娃娃(来自氘氪网)发表时间:2019-01-08 13:30 文章链接:http://www.daokr.com/article/show/28745

业内观点:

一位参与竞赛拍的人透露,经过精准计算,公司觉得单价在65元/月/平以内都是有利可图的,但是随着竞拍的深入,每次加价从1万变成加9万,感觉这场竞拍要输掉了,不是我们这种小企业可以玩转的。

随着价格的升高,竞拍逐渐变成三足鼎立,虽然输掉了这场竞拍,但是这种透明化的操作还是给了自己更多的信心,希望以后其他合适物业可以通过这种方式来处理,使市场更加透明、公平。竞拍平台观点:

首先,对于竞拍平台而言,几家地产大公司和本地实力品牌公司都有参与,有的甚至多次勘探过现场。对于此次竞拍,我们也十分矛盾,一方面我们的工作助推了物业出租市场化的运作,另一方面看到如此高的价格产生,我们也有些担忧租金泡沫的到来。

其次,对于租赁市场来说,一方面希望大公司中标能带动周边发展,另一方面也希望有较好溢价可以吸引其他股份公司进入。

作为市国资委直属交易平台,现有项目来源主要包括全深圳范围内的国有企业,事业单位,股份合作公司所属的各类物业,我们将恪尽职守防止国有集体资产流失。

一位网吧老板得知以如此竞拍结果成交后,开始默默委托中介在周边重新寻找适合的物业,感觉现在网吧经营越来越难,如果实在找不到,考虑转行。




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