只隔了一条马路,为什么房价会差这么多

发表人:麦田的守望者   2019-04-12 21:03 来源:氘氪财经   0条回复   浏览42次   我要回复   文章分类:金融地产

只隔了一条马路,为什么房价会差这么多

01

这段时间,听到了四个小故事,都是关于倍数的。

第一个小故事:在伦敦泰晤士河畔,伦敦塔桥下,福斯特建筑事务所作品,英国最大的住宅开发商开发住宅——Landmark Place。

它的第一排房源坐拥泰晤士河,拥有一线河景,而第二排没有河景。第一排房源单价是第二排的两倍。

只隔了一条马路,为什么房价会差这么多

国内的小区若是建造在江河之畔,当然一线的房源是比看不到江河的房源贵一些,但并不会达到如此夸张的两倍之差。

第二个小故事:建筑师曾仕乾(Soo K.Chan)在纽约高线公园旁开发了一个楼盘——Soori High Line。

这处豪宅的客厅设计为双层挑空。

只隔了一条马路,为什么房价会差这么多

而客厅上方挑空的部分,曾仕乾先生本人回答:“是算容积率的。”这意味着客厅挑空部分的面积,需要支付同等的钱——双倍面积,双倍房价。

而至于国内的挑空客厅,是不计入容积率的,那部分的挑空几乎都是通过各种法规的空余开发商所赠送的,购房者额外多付一些房价,同样不会达到夸张的两倍。

第三个小故事:在硅谷中心的帕罗阿图市(Palo Alto),名为城市,实是小镇,处于中位数的独栋房房价在300万美元以上。这里的房子聚集了体面、富有的一些家庭,也聚集了最好的生活条件,当然还拥有最好的学区。

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而一街之隔的东帕罗阿图,中位数房价只有60万美元~80万美元。这里聚集的是很多中低收入的墨西哥裔居民,包括不少非法移民。整体落魄的居住条件,没有什么所谓的学区。

一街之隔,房价天壤之隔,四倍、五倍之差。

第四个小故事:我们之前提过的县城里破碎的房价体系。我老家一个核心区的一手项目,价格是14000元/平,边上的二手房5000元/平,就是这么赤裸裸。

而且很奇怪的是,这样的定价体系会一直保持下去,县城里最好的房子三五年里永远14000/平,边上的二手房永远5000/平。因为本质上他们代表着两类客群,而且只有居住属性。

只隔了一条马路,为什么房价会差这么多

同样,县城里最好的房子,与边上的二手房,三倍房价差距。

02

四个故事讲完了。

不论中外,大城小镇,在最好的土地购买了一处房产,房价是一街之隔的两倍、三倍……

而这种落差,是一种定律所带来——李嘉图定律,又被称为“租金定律”。

土地租金是土地使用者所支付的价格,它是由垄断性(稀缺性)来决定的,而不是取决于地主在上面做的投资和改良的成本。

它的价格受限于租用者(农民)能够承担的价格。

过去,李嘉图的租金定律只限于对自然要素“土地、水等”,主要是指地租理论。

由于土地有好坏之分,人都想要好的土地,因此就会有人愿意对此付出溢价“Premium”以获得优质土地的使用权,即支付地租。

越是好的土地,“无论是地理位置好,还是产量高”,就越稀少,租金就越贵。然后,从租金最高的土地,到免费的、贫瘠的荒地,就形成了一级级价格的落差。

只隔了一条马路,为什么房价会差这么多

李嘉图的“租金定律”有两种决定因素,即不同土地收入的差额,以及和投资资本回报的对比。

第一个因素,最好的土地相比第二等的土地,付出同样的劳动,农民能多收入20%,那么农民就愿意多支付20%的租金,或者稍微少一点,比如15%。如果第三等的土地比第二等的土地少收入20%,那么农民只愿意支付第二等土地的80%,以此类推。

第二个因素,最好的土地投资购买了一处房产,租金回报加上未来10年本金的平均回报是8%,而资本市场的回报只有5%,人们就愿意投资。如果反过来,就不愿意投资。当不愿意投资时,房价就下跌,一直跌到人们认为投资更有利可图为止。

地价和租价就这样由市场所决定了。

03

今天,李嘉图定律被赋予了新的含义,信息越透明、越对称、流动性越好,李嘉图定律导致的势差会越大。

随着互联网将一切变得透明,李嘉图定律带来的势差是不断地被放大。它体现在很多方面,比如:

一流工程师的收入是天价,末流的免费给人工作。

绝大部分IT服务,比如各种App不仅不能挣钱,而且是倒贴钱请人使用的。但是,好的App几年能挣上亿美元。

无论是电商、移动支付还是O2O的服务,第二名永远无法拿到第一名的估值,第三名之后价值几乎等于零。

在半导体行业任何一个细分市场,第一名拿走了几乎全部利润,第二名勉强能盈利,第三名之后都在亏损。

任何专业人士(律师、会计师、投资经理等等),一等水平的人的收入是行业平均水平的几倍到十几倍。

最好的土地所拥有的资源,是第二等的土地实质性所稀缺的,甚至是根本无法得到的。

暂时不论不同土地收入的差额,我们用投资资本回报的对比来算一笔简单的经济账:

1.坐拥河景:“Landmark Place”第二排的房源,坐拥河景的办法是建造成第一排的两倍高度,也只能拥有二线河景。

2. 双层挑空:开发商的成本容积率减半,而业主的成本购置两层房源,打通而成双层挑空。

3. 学区:不在圈定内的学区房无法获得资源。

4. 县城房价:拆迁重建同等品质的楼盘。

信息越透明,这种趋势反而越明显,而不是带来渐变的落差。恰恰相反,互联网的发展会带来李嘉图定律的放大效果。

李嘉图那个时代地租的势差,从中心到周边再到海边盐碱地,从高到零,是渐变的,而导致带有稀缺性质生产要素和商品势差的变化,却是陡降的。发表时间:2019-04-12 21:03 文章作者:麦田的守望者(来自氘氪网)本文链接:http://www.daokr.com/article/show/34717

只隔了一条马路,为什么房价会差这么多

中国学区房的房价比周边1公里处贵50%,这个数字已经很惊人。

但硅谷,隔着一条高速,房价差三倍也是平常,而这个趋势会越加扩大。就像家长所关心的孩子的考试分数,分数越是逼近满分顶点,每提升1分的成本是之前的1分的数倍。

房屋质量的提升,会引起房价的提升。

会有越来越多的人,以“六个钱包”才能购买到一套当下的房子,甚至是以长辈的“六套房子”卖出,才能置换到一套房子。

04

房子的价格从来不是由建筑本身决定的,各位一定要记得一句话,房子的本源是土地,而土地是稀缺的。

特别是一二线城市,还有三四线城市核心地段的房子,都始终会处于供不应求的状态。

为什么这么说?

因为房子不仅是那四堵墙,房子就像魔术师一样,可以变幻出大量的衍生物品,比如学区、医疗资源、户籍等等/

而这些东西,都将深深影响我们的下一代,我们的现状以及我们的老年。

但是,那只是从总量上看,当前社会资源的供给始终是处于紧缺状态的。你一定要知道,我们买房子,买的并不是房子本身,买的是房子的背后所代表的利益资源。

庞大的人口总量总是在往好的城市不断聚集,其实也就意味着好的城市、好的资源始终是处于稀缺状态的。而在短期内,拥有房产就等于拥有大量资源这样的事实是不会发生改变的。

因此,好的城市以及核心地段的房产价格始终会保持上扬。这从本质上看是供需关系决定的,并没有什么太深的大道理。

事实上,任何人都无法违背李嘉图定律。作为凡人,我们只能默默遵守这样的游戏规则。




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